杯水車薪

期房和現(xiàn)房合同第二條主要是關于商品房的銷售依據(jù)，購房人要關注依照房地產(chǎn)商提供的相關證明先確定自己所買的房子是[現(xiàn)房]還是[預售商品房]。別被所謂“現(xiàn)房”蒙了在建的房子不難判定是期房，建好的房子是否就是現(xiàn)房呢不一定!按國家銷售“現(xiàn)房”的規(guī)定，已經(jīng)蓋好的房子，不等于是“現(xiàn)房”，已經(jīng)有人入住的房子也不等于是“現(xiàn)房”，而已領房產(chǎn)證和土地使用證的房子才叫“現(xiàn)房”。按規(guī)定，這種現(xiàn)房銷售已不再需要“銷售許可證”，而是要查看“房產(chǎn)證”，簽合同也不一定要使用國土房管局印制的標準合同。購買這種房子，對購房人有利的是可以做到眼見為實，但購房人的眼光可要敏銳點兒，千萬別心血來潮，買錯了“現(xiàn)房”比買期房更容易使自己陷入被動。沒有土地使用證和房產(chǎn)證的房無論它是蓋好的還是有人居住的，仍要按期房銷售，購房人除了要查看預售許可證外，還要特別留意自己買的房子是否已經(jīng)被抵押。有的人以為某個小區(qū)已有人入住，或入住的業(yè)主已經(jīng)拿到房產(chǎn)證，就以為買這種房子就萬無一失了，實際上這里存在著某種誤解。購房人一定要清楚房子按套擁有獨立產(chǎn)權，可以分別抵押，別人的房子沒問題，不等于您要買的房子也沒問題。其實，房子蓋好了又沒有預售出去，被抵押的可能性更大。以及一種情況，就是“尾房”。房子蓋好了，還剩幾套沒賣出去，預售許可證過期了，房產(chǎn)證又沒辦下來，這種“無證”房不能說*不能買，但買時一定要查清楚，的辦法是堅持預售合同登記備案后再付款，不見兔子絕不撒鷹。購房人特別要關注的是北京市國土資源和房屋管理局關于印發(fā)《〈北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法〉實施意見》的通知中的新規(guī)定:“商品房竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按規(guī)定時限申請辦理房地產(chǎn)權屬證書，并自取得房地產(chǎn)權屬證書之日起，持房屋所有權證書和土地使用權證書進行商品房現(xiàn)房銷售。商品房竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)權屬證書的，可自商品房取得竣工備案表之日起四個月內(nèi)繼續(xù)進行商品房預售;但自取得竣工備案表之日起超過四個月的，不得進行商品房預售?！边@個規(guī)定等于說現(xiàn)在有一種已建好的房子，預售許可證本身沒有過期，但由于取得竣工備案表4個月而沒拿下房產(chǎn)證是不能銷售的。預售許可證*重要人們通常都講購買[預售商品房]要看“五證”，筆者認為購房人主要看清預售許可證是關鍵，其它“四證”主要是給政府發(fā)預售許可證的部門看的，有時由于土地情況復雜，房地產(chǎn)商交了土地出讓金，雖沒拿到土地許可證，也能憑交費證明先領到預售許可證，只要有預售許可，房子就可以賣。沒有預售許可證房子能不能賣的，按規(guī)定不能，但現(xiàn)實中有一些房地產(chǎn)商會變換形式，就像以“內(nèi)部認購”的形式進行預售，這種情況下，購房人買不買，完全在購房人自己的判斷了。房地產(chǎn)商的信譽可靠，購房人通過內(nèi)部認購有時確實能省些錢，但風險也比較大，假如房地產(chǎn)商*終拿不到預售許可證并宣告破產(chǎn)，購房人付的定金有可能會打水漂。按《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第五十二條規(guī)定:“房地產(chǎn)受讓人(指購房人，筆者注)知道或者應當知道轉(zhuǎn)讓人(指房地產(chǎn)商，筆者注)沒有取得房地產(chǎn)權屬證書或者相關批準文件仍然購買商品房的，應當承擔相應不利的民事法律后果”。購房人還需要關注的是《人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第二條解釋:“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，不過在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！边@一條告訴購房人兩個問題:
1.購房人買了沒有預售許可證的房可以要求解除合同，房地產(chǎn)商缺少其它“四證”預售商品房

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沒法呵呵

這個還是比較麻煩的，由于辦理商品房預售許可證需持有：該項目的國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等這四證。到當?shù)胤慨a(chǎn)住宅局領取商品房預售審批表。備注：房產(chǎn)住宅局需審驗有關資料：
1、開發(fā)企業(yè)發(fā)人營業(yè)執(zhí)照、
2、開發(fā)企業(yè)法人代表人身份證、
3、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、
4、國有地地使用使用權證書、5建設用地規(guī)劃許可證及規(guī)劃圖、
6、建設工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃圖、
7、建筑工程施工許可證、
8、建設工程施工合同、
9、房屋拆遷許可證、
10、房屋產(chǎn)權注銷證明、
11、項目建設*計劃、
12、辦理預售審批手續(xù)法人委托書、
13、商品房預銷售方案、
14、工程建設*占工程建設總*25%以上的收據(jù)。

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風雨漫步者

1、向售房者提出“一個要求”：購房者可以向售房者提出能否將售樓廣告的確切內(nèi)容寫進購房合同，以此可見該廣告內(nèi)容虛實。
2、預售許可證審查掌握“兩個要點”：查看預售項目是否與銷售樓盤名稱相符；查看所購房屋是否在預售范圍內(nèi)。
3、進售樓處要能經(jīng)過“三道關卡”：售樓人員以所購房屋緊俏來讓你盡快下單；出于捂銷、惜售目的，售樓人員會很自然地告知你*看中的那套房屋已售，讓你放棄需求；售樓人員熱情洋溢、百般周到的貼身服務，讓你感到不好意思不下單。
4、下定金做到“四個明確”：明確所構房屋的實際位置、面積、價格；明確簽正式買賣合同時間；明確定金數(shù)額和交付時間；明確定金返還形式。
5、考量實際購買房屋的“五個差異”：環(huán)境、布局的差異；家具擺設的差異；裝修材質(zhì)的差異；做工粗細的差異；設計細節(jié)的差異。
6、參與內(nèi)部認購把握“六個關鍵”：審查開發(fā)商除預售許可證以外是否具備《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》這四個證件；審查工程施工合同，看清交房期限；審查工程現(xiàn)場，了解實際施工問題；審查該樓盤是否有法定查封或其他權利受限情況；審查是否有預售證，如尚無預售證，簽訂的訂購協(xié)議應當只涉及定金，以免被認為是預售合同而被撤銷。
7、簽訂購房合同抓住“七個約定”：約定所購房屋標的物問題；約定付款*是否與工程進度掛鉤，按揭辦不下來時的處理*等；約定對雙方公平的違約責任及合同解除條件；約定面積誤差處理辦法；約定包括所有材料、品牌的房屋裝修菜單、房屋交付質(zhì)量標準以及保修責任的承擔；約定屋外小區(qū)環(huán)境布局，房屋位置圖應該入約；約定小產(chǎn)證辦妥時間。
8、房屋交付驗收“八個步驟”：要求開發(fā)商提供合同約定的交房資料；依照合同約定的房屋裝修標準逐項驗收房屋；購房者在房屋驗收中如發(fā)現(xiàn)問題即提出書面異議和實際措施，交賣方認可；如驗收過程中不存在可約定退房或拒絕交接的問題，辦理交接房手續(xù)；按合同約定付清房款，多退少補；房屋存在裝修質(zhì)量問題的，購房者在接到開發(fā)商第二次通知后，對房屋裝修質(zhì)量按約定標準再次驗收；問題解決后辦理入住手續(xù)；入住后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)應及時報修。

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潘

一,申請材料：

商品房預售許可申請表，主管部門制式表;
營業(yè)執(zhí)照，原件;
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，原件;
工程規(guī)劃許可證，原件;
土地使用權證書，原件;
施工許可證，原件;
建設工程達到25%以上，以完成基礎工程的證明并需要工程形象進度符合規(guī)定的現(xiàn)場照片，各地要求不一致，我所在地為多層要求2層以上，高層要求5層以上，請當?shù)刂鞴懿块T.
商品房預售方案，一房一價備案;
預售款監(jiān)管協(xié)議及專用帳戶證明;
土地上無房屋或有房屋未辦理房產(chǎn)證的具結書;原房屋辦理權屬登記的需提供注銷證明;
施工合同及進度說明;
土地使用權,在建工程設置抵押的，抵押權人同意辦理預售的書面意見及初始登記前解除抵押的書面保證;
預測繪報告;
業(yè)主臨時公約;
前期物業(yè)合同;
物業(yè)管理用房配置情況說明書.
二,流程：
申請人向房地產(chǎn)交易管理所提出申請，并提交有關材料.
房地產(chǎn)交易管理所對申請材料進行初審，提出初審意見，并將初審意見和全部材料上報縣建設局.
建設局進行審核和現(xiàn)場查勘，并作出行政許可決定，準于許可的，于法定時間內(nèi)向申請人頒發(fā)送達許可證書.
三,備注：

中華人民共和國<城市房地產(chǎn)管理法>第四十五條：商品房預售應當符合下列條件：一已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;二持有建設工程規(guī)劃許可證;三按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的達到工程建設總的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;四向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明.
國務院令第248號<城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例>第二十三條：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的 達到工程建設總的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度 和竣工交付日期;已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明.
建設部令第131號<城市商品房預售管理辦法>第六條：商品房預售實行許可制度.開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得<商品房預售許可證>.未取得<商品房預售許可證>的，不得進行商品房預售.

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