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【農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)讓】農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀與趨勢(shì)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)是中國(guó)獨(dú)特土地產(chǎn)權(quán)制度下的特殊產(chǎn)物，是農(nóng)村土地所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)統(tǒng)分結(jié)合的實(shí)現(xiàn)形式。現(xiàn)行農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是在堅(jiān)持家庭承包經(jīng)營(yíng)制度的前提下，由承包方將其擁有的土地使用權(quán)，按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，通過(guò)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股等形式，流轉(zhuǎn)給發(fā)包方或其他單位及個(gè)人。土地流轉(zhuǎn)后的開(kāi)發(fā)使用也應(yīng)該依法進(jìn)行，不能改變土地的所有權(quán)性質(zhì)，防止借土地流轉(zhuǎn)之名非法改變耕地的農(nóng)業(yè)用途。因此農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)是農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的難點(diǎn)和熱點(diǎn)，是當(dāng)前亟待解決的問(wèn)題之一。隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)興起和農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)速度明顯加快，規(guī)模不斷擴(kuò)大。如何引導(dǎo)、完善、規(guī)范農(nóng)村集體土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，特別是農(nóng)村建設(shè)用地能否流轉(zhuǎn)，怎樣流轉(zhuǎn)，即規(guī)范農(nóng)村建設(shè)用地合法流轉(zhuǎn)，以實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地合理、持續(xù)使用。2004年10月國(guó)務(wù)院28號(hào)文《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》指出：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”。這一原則性規(guī)定對(duì)地方來(lái)說(shuō)，還缺乏可操作性法律規(guī)范。特別是《土地管理法》第63條清楚表明：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”據(jù)此，農(nóng)民集體所有的土地??無(wú)論耕地還是集體建設(shè)用地，都應(yīng)該通過(guò)征收轉(zhuǎn)為國(guó)有后才能出讓這一途徑轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，并且依照土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)民只能得到不超過(guò)農(nóng)用地年產(chǎn)值30倍的補(bǔ)償。這意味著，農(nóng)民并沒(méi)有對(duì)集體土地的處分權(quán)，實(shí)際上也就沒(méi)有土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，更無(wú)法獲得土地出讓的*。上述法律條文嚴(yán)格限制了集體土地非農(nóng)建設(shè)的使用范圍，只允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自建自用。即集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地辦企業(yè)或者建住房，不過(guò)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租集體土地使用權(quán)，也就是表示，集體建設(shè)用地向本村鎮(zhèn)以外的企業(yè)和個(gè)人的流轉(zhuǎn)行為是法律明文禁止的。然而現(xiàn)實(shí)中，大量農(nóng)村集體建設(shè)用地突破國(guó)家法律法規(guī)的限制，集體建設(shè)用地通過(guò)出租、轉(zhuǎn)讓、合作、入股等*流轉(zhuǎn)到農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的企業(yè)和個(gè)人使用。特別是改革開(kāi)放以來(lái)，地方通過(guò)流轉(zhuǎn)用于工業(yè)園區(qū)建設(shè)和城鎮(zhèn)建設(shè)，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地不可或缺的重要組成部分。一方面隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，僅靠國(guó)家建設(shè)用地指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足需求，需要農(nóng)村集體建設(shè)用地作為重要補(bǔ)充;另一方面現(xiàn)行國(guó)家征地辦法侵害農(nóng)民利益，受到越來(lái)越多的抵制，農(nóng)民更愿意選取土地流轉(zhuǎn)，保留所有權(quán)不變，以維護(hù)自身的利益。受法律規(guī)定條件的限制，農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受到很大的限制。

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劉志勤

土地使用權(quán)分為國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。國(guó)有土地使用權(quán)按照取得的*分為劃撥、出讓、作價(jià)出資（入股）、*、授權(quán)經(jīng)營(yíng)、荒地拍賣(mài)、撥用宅基地、撥用企業(yè)用地、農(nóng)用地承包、集體土地入股、其他等。集體土地使用權(quán)包括集體農(nóng)用土地使用權(quán)和集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

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野寺度殘夏

題主好，在我國(guó)，國(guó)有土地和集體土地集體都只能出讓土地使用權(quán)，不能買(mǎi)賣(mài)土地所有權(quán)。而集體土地使用權(quán)只能在村集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，由于您也是村集體成員，您購(gòu)買(mǎi)該土地的使用權(quán)是被法律承認(rèn)的。只需要您能夠拿出當(dāng)初的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議合同等證明，法律會(huì)給您公證的判決的。

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加速見(jiàn)底

國(guó)有土地和集體土地集體都只能出讓土地使用權(quán)，不能買(mǎi)賣(mài)土地所有權(quán)。而集體土地使用權(quán)只能在村集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，由于您也是村集體成員，您購(gòu)買(mǎi)該土地的使用權(quán)是被法律承認(rèn)的。只需要您能夠拿出當(dāng)初的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議合同等證明，法律會(huì)給您公證的判決的。

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